Городские власти из-за отсутствия ясной законодательной базы, координации между разными ведомствами а то и просто квалифицированных кадров оказываются бессильны помочь гражданам в решении проблем жилищного самоуправления - к такому выводу пришли участники круглого стола "Как защитить права собственника жилья в Санкт-Петербурге", который прошел по инициативе петербургского омбудсмена в Северо-Западном институте управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы. Об этом сообщает сегодня, 24 августа, корреспондент .
"Проблемы, которые существуют в жилищной сфере, связаны с системой отношений объединений собственников жилья с управляющими компаниями, с государственными органами, - сказал Александр Шишлов, открывая круглый стол. - Проблемы также связаны с правоприменительной и судебной практикой, которая весьма небогата, не смотря на множество нарушений".
Председатель правления Санкт-Петербургской региональной общественной организации "Лига собственников помещений и потребителей жилищно-коммунальных услуг" , юрист по образованию, на протяжении 4 лет был председателем товарищества собственников жилья (ТСЖ) в доме, в котором проживает. "Наша организация создана усилиями тех, кто столкнулся с беспределом в сфере ЖКХ, - сказал Хафис Шахмаметьев. - Мы даем бесплатные консультации собственникам жилья, присутствуем на собраниях по доверенности жильцов дома, делаем запросы в организации, предоставляющие коммунальные услуги, проводим проверки в ТСЖ, где собственнику удалось получить документы. "Лига собственников" включена в Общественный совет при УФАС".
По словам Хафиса Шахмаметьева, нарушение прав собственников жилья начинается уже с ненадлежащего оповещения собственников квартир о дате, месте и времени собрания, с невозможности ознакомиться с документами по вопросам, о который пойдет речь на собрании, отсутствия должной регистрации участников собрания, для которой требуются, например, документы, подтверждающие членство в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). "В старых домах собственники уже поменялись, и вопрос о статусе ЖСК, в которых осталось меньше половины членов, открытый, - отметил председатель "Лиги собственников помещений и потребителей жилищно-коммунальных услуг". - А ЖСК с выплаченным паем и вовсе выпали из правового поля".
Хафис Шахаметьев также отметил, что на очных собраниях собственников никогда не удается собрать кворум, а через заочное голосование зачастую "протаскиваются" решения, не выгодные собственникам. Кроме того, издание протокола общего собрания затягивается на полгода, а то и вовсе не осуществляется. А порядок регистрации ТСЖ и ЖСК таков, что рейдерские захваты этих организаций стали распространенным явлением. "Регистрирующие органы отводят на исследование предоставленных на регистрацию документов короткий срок и не требуют подтверждения, например, подписного листа, - сказал Хафис Шахмаметьев. - Можно подать протокол с вымышленными процентами и ТСЖ или ЖСК сменит председателя. Переизбрать захвативших власть нереально. Всех, кто возмущается, правление обвиняет в правонарушениях. Ревизионные комиссии на практике во всех домах карманные. Обращения собственника с просьбой предоставить ему документы ЖСК и ТСЖ к результату не приводит. Все органы власти в ответ на жалобы отправляют собственника в суд, а подобные вопросы должны решаться в досудебном порядке".
Хафис Шахмаметьев иронично отметил, что, по мнению обратившихся за помощью "Лиги собственников" граждан, "все надзирающие органы являются структурами "", так как общаются с ними только посредством писем, а не конкретных действий".
"Остановить фальсификации и нарушения в жилищной сфере невозможно, - продолжал Хафис Шахмаметьев. - Главная фраза в официальных ответах властей: "Вы имеете право обратиться в суд". Нарушение законодательства обусловлено нарушением контроля разграничения полномочий между властными структурами".
Председатель "Лиги собственников" предложил проводить круглые столы с участием аппарата Уполномоченного по правам человека в Санкт-Петербурге ежегодно, при этом регулярно делать отчет с указанием конкретных обращений по поводу нарушений в жилищной сфере, фамилий фигурантов и номеров домов, а также действий, которые предприняты для устранения нарушений.
Кроме того, Хафис Шахмаметьев предложил обратиться в и с просьбой дать общественным организациям, которые осуществляют защиту прав собственников жилья, право проводить независимые экспертизы и аудиторские проверки.
Специалист по вопросам товариществ собственников жилья Общественной правозащитной организации отметила, что необходимость реформы системы ЖКХ была определена указом президента РФ еще в 1997 году, тем не менее, "сегодня мы больших улучшений отметить не можем: цели реформы не достигнуты, а влияние потребителей на этот процесс ограничен". "Интерес мошенников к сфере ЖКХ растет, - отметила Марина Лаце. - Но в 2012 году по фактам мошенничества в сфере ЖКХ было возбуждено всего 25 уголовных дел, за 2011 год - 70 уголовных дел".
Особенно небезопасно в этой связи чувствуют себя жители домов в районе исторической застройки. "Даже в Центральном районе создаются ТСЖ как единственная форма защиты, потому что люди боятся выселения в спальные районы, - сказала Марина Лаце. - Давно обкатана схема, когда приглянувшийся инвестору дом признается аварийным. Людей выселяю, и они оказываются бесправны. Провести собственную экспертизу - безумно дорого и люди надеются, что именно ТСЖ помогут им защититься".
Но общая беда всех ТСЖ - отсутствие помещений, в которых можно было бы проводить общие собрания. Зачастую собираться приходится просто во дворе. "Даже психологически эта ситуация собрания во дворе дома не кажется серьезной для участников - ну что это, постояли, покричали, разошлись", - говорит Марина Лаце.
Даже само создание ТСЖ оказывается нерешаемой проблемой. "Часть 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ обязывает отсылать заказные письма всем собственникам жилья об организации собрания, но для этого надо знать их список, а органы власти такую информацию не предоставляют - говорит эксперт. - Кроме того, при создании ТСЖ люди задают вопрос: а какие долги мы примем на себя? И кого мы получим в партнеры как участника ТСЖ? В бухгалтерии на вопрос о состоянии финансовых платежей по дому говорят, что это персональные данные. Персональные данные - это когда у вас любовница или любовник, а это информация о стороне по договору! Когда отключают воду и свет за одного злостного неплательщика - никто в доме не может выяснить, из-за кого именно".
По словам Марины Лаце, злостные неплательщики даже разработали эффективную схему "защиты": как только на них подают в суд, они платят 200-300 рублей повода для судебного разбирательства уже вроде бы и нет - они же начали платить.
"Количество ТСЖ будет увеличиваться, - сказала Марина Лаце. - Необходимо создание государственной аудиторской компании для исключения передачи гражданам, создающим ТСЖ, огромных скрытых долгов перед сторонними организациями". А если бы информацию о назначении собраний жилищный комитет вносил в квитанции об оплате коммунальных услуг, то, по словам Марины Лаце, проблема своевременного извещения всех собственников была бы решена, а заодно и жилищный комитет будет в курсе, что в данном доме планируется реорганизация.
Также в своем вступлении специалист по вопросам товариществ собственников жилья Общественной правозащитной организации "Гражданский контроль" обратила внимание на проблему борделей и притонов в домах, жители которых по много лет безуспешно борются против такого соседства. "Например, на улице Жуковского, дом 5, люди три года борются за ликвидацию борделя и ничего у них не получается, - сказала Марина Лаце. - Властям надо внимательнее относиться к таким обращениям".
О проблеме незаконно возведенных мансард на зданиях в районе исторической застройке напомним собравшимся заместитель руководителя фракции "Яблоко" в петербургском парламенте . "На доме-памятнике архитектуры на улице Колокольной, 11 возведена мансарда. Никаких разрешений или согласований нет, есть множество документов о том, что это незаконно, - рассказал Борис Вишневский. - Я был на этом адресе раз пять, ни одна из инстанций, в обязанности которой входит все это остановить, не справляется. А те, кто строит незаконные мансарды, заявляет открыто: да, у нас нет разрешений, но пусть жители обратятся в суд и там это доказывают".
Квартира, находящаяся прямо под незаконной мансардой, по словам Бориса Вишневского, в результате этого строительства оказалась в полуразрушенном состоянии. "Эту ситуация я обсуждал и с жилищной инспекцией, и с вице-губернатором Санкт-Петербурга , обращался в полицию - и получал ответы, что у нас правовое государство, пусть жильцы идут в суд, больше мы ничего не можем", - говорит депутат.
Другой проблемный адрес - улица Миллионная дом 4/1, дом, построенный архитекторами Доменико Трезини и . В полиции Борису Вишневскому сообщили, что человек, который строит на этом доме незаконную мансарду, подал в суд на жилкомсервис за то, что тот ему мешает эту мансарду возводить. То, что дом - памятник федерального значения, на котором по определению ничего строить нельзя, при этом не учитывается. На улице Рубинштейна, 4 мансарды приводят не только к уродованию здания, но и к скапливанию снега, который невозможно оттуда убрать без помощи монтажников-высотников.
"Жители обращаются во все возможные инстанции. Эффекта ноль, строительство продолжается. Все, к кому я обращаюсь, объясняют, что они ничего не могут, - говорит депутат. - Но если выйти на улицу на несанкционированную акцию, то у власти тут же обнаружатся силы, чтобы это пресечь. А когда изуродован памятник архитектуры, она ничего не может. За строительство мансарды на федеральном памятнике положен штраф - 1,5 тысячи рублей".
По словам Бориса Вишневского, суды уже идут, но процессы тянутся по нескольку месяцев. "Нужно собирать большое совещание, где были бы представлены все возможные ответственные инстанции, - сказал депутат. - Кроме того, необходимо законодательно расширять возможности самозащиты людей от незаконно возводимых мансард. А то многие отчаявшиеся подумывают, что эти незаконные постройки надо сносить самостоятельно". Между тем, ситуацию с самовольными постройками регулирует статья 222 Гражданского кодекса РФ.
Борис Вишневский подчеркнул, что все нормы закона для решения проблемы есть, нет одного - воли и желания у органов государственной власти Санкт-Петербурга их применить. "Вопрос незаконных мансард должен регулироваться в досудебном порядке уполномоченными органами", - подчеркнул депутат.
Противостоять настоящей волне негатива со стороны оппонентов пришлось начальнику отдела по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга . "Обвинение, что Государственная жилищная инспекция не принимает мер не совсем правомерно, - заявила Ольга Жданова. - Адмиралтейский район, набережная Крюкова канала, 14 - дом по этому адресу был весь разрушен, скульптуры на фасаде лишились рук и ног, собственники жилых помещений тоже надстроили мансарды. С конца 2006 года мы начали заниматься этим адресом, в 2011 году снесли мансарду, восстановили архитектурные элементы. Наши полномочия ограничены и мы не можем их превысить, прокуратура поставит нас на место".
Ольга Жданова напомнила собравшимся, что с 2012 года Государственная жилищная инспекция наделена функциями жилищного надзора. "Мы имеем право проверять законность создания ТСЖ, законность устава ТСЖ в части его соответствия законодательству, - сказала Ольга Жданова. - Что касается проверки платежей - это не входит в наши полномочия".
Появление незаконных мансард, по словам чиновницы, вина управляющих компаний. И когда такое нарушение выявляется, сумма штрафа составляет от 35 до 50 тысяч рублей. "Если предписание не выполняется, мы не можем заставить его выполнить, можем только обратиться в прокуратуру, - сказала Ольга Жданова. - У нас правовое государство... к сожалению. Собственник жилья, чьи права нарушены, имеет право обратиться в суд".
Ольга Жданова также сообщила, что в настоящее время возглавляемый ею отдел проводит проверку по стандарту контролирующих организаций, в том числе проверяет, соблюдается ли постановление об открытости информации ТСЖ и ЖСК. "Мы в 17 районах проводили совещания по поводу этого вопроса, - сказала чиновница. - Порядка 40% ТСЖ раскрыли информацию и вывесили ее в Интернет, число ЖСК, подчинившихся этому требованию, чуть поменьше".
Председатель Ассоциации жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Санкт-Петербурга выступила в защиту ТСЖ. "В нашей организации порядка 600-700 человек платят членские взносы, - рассказала Марина Акимова. - Мы занимаемся созданием информационной базы, покупаем литературу для обучения, оплачиваем семинары для председателей ТСЖ. Каждый житель говорит: председатель вор. Выслушав предыдущие выступления, я понимаю, что в бедах жилищной сферы виноваты все, кроме самих собственников, граждан".
Марина Акимова напомнила собравшимся, что после приватизации россияне получили в собственность более 70% жилья, в то время как в европейских странах не более 30-40% жилья в многоквартирных домах находится в собственности граждан. "20% жилья сейчас сдается людьми, - продолжила Марина Акимова. - Но выяснить, кому и как сдается - не удается".
Собственники, по словам председателя Ассоциации ЖСК, ЖК м ТСЖ, часто ведут себя неподобающим образом: то спустят в мусоропровод линолеум, вывоз которого обойдется ТСЖ в 25 тысяч рублей, то вовсе подожгут мусоропровод. По словам Марины Акимовой, в одном из домов 25-летний молодой человек трижды поджигал мусоропровод, мотивируя это тем, что хочет обратить внимание ЖСК на плохую организацию пожарной безопасности в доме. В результате был нанесен ущерб в 15 тысяч рублей, потому что сгорели мусорные баки. "Прокуратура сказала - ищите деньги в ЖСК, - посетовала Марина Акимова. - Ртутные лампы, которые жители, не гоняясь за экомобилем, бросают в мусоропровод, председатель собрал и сам отнес к экомобилю. Но ему сказали, что он должен как юрлицо платить большие деньги за утилизацию опасных отходов. Между тем в Европе ртутные лампы и батарейки можно просто принести и оставить в любом магазине". По словам Марины Акимовой, на собственников нет никакой управы: "В новых домах наши собственники снимают установленные дымоуловители. Потому что некрасиво. И ничего наша сделать не может".
Также по словам Марины Акимовой, требования собственников, которые хотят получить копии всех документов ЖСК, зачастую оказываются невыполнимыми, потому что нет ответа на вопрос: на каком оборудовании и за чей счет ЖСК должен изготавливать эти копии? "Да, есть проблема - неразвитый и необразованный наш владелец. И наше законодательство безобразное, которое, как землетрясение, все время меняется".
Для ТСЖ, по словам Марины Акимовой, даже не предусмотрено помещений, и председатели всю информацию держат дома, хотя не имеют на это права. "И второй вопрос: где проводить собрания? - сказала, вслед за предыдущими выступавшими, Марина Акимова. - Раньше мы проводили собрания в школах, сейчас это запрещено".
И.о. начальника отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере 7 управления прокуратуры Санкт-Петербурга , в свою очередь, сообщила, что в настоящее время в возглавляемом ею отделе находится 378 обращений граждан в связи с незаконностью деятельности ТСЖ и ЖСК.
В числе наиболее распространенных нарушений: несоответствие уставов ЖСК и ТСЖ нормам действующего жилищного законодательства, например, включение положений о возможности избрания председателями ТСЖ лиц, не являющихся членами ТСЖ; нарушение порядка проведения собраний; не соблюдение стандартов раскрытия информации, вопреки вступившему в силу 23 мая 2012 года распоряжению , которое обязывает ТСЖ и ЖСК публиковать информацию в Интернете; несоблюдение правила эксплуатации жилищного фонда. "Зачастую используются подложные документы о регистрации ТСЖ и ЖСК, - сказала Мария Еременко. - За текущий год по этому поводу возбуждено 22 уголовных дела. Эти дела возбуждены по материалам 2011 года, еще около 100 материалов находятся в производстве. Показателен случай во Фрунзенском районе: уголовное дело возбуждено в отношении директора управляющей компании, который зарегистрировал три ТСЖ, при этом собственником помещений он не являлся".
Мария Еременко подчеркнула, что некоторые председатели ТСЖ считают, что основная цель их работы - извлечение прибыли, а это не так, и в этом отличие ТСЖ от управляющих компаний.
Временно исполняющий обязанности начальника 8 отдела Управления экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области рассказал, что одним из направлений работы его ведомства является борьба с рейдерством - которым, согласно статье 170 УК РФ, является внесение в единый государственный реестр юридических лиц заведомо ложных сведений.
"Фиксируется снижение количества обращений граждан в связи с завладением денежными средствами ТСЖ и ЖСК и по незаконной смене председателей ТСЖ с целью передачи ТСЖ подконтрольной управляющей компании, - отметил Александр Михайлов. - При этом проблемы есть с законодательной базой. В Жилищном кодексе РФ не прописано фиксации результатов собрания, алгоритма проведения собраний и так далее. В связи с внесением изменений в 129 ФЗ о регистрации юридических лиц процедура регистрации ТСЖ упростилась. Для осуществления регистрации достаточно заполнить форму 14001, которую заверяет нотариус, при этом для нотариуса не установлен порядок по удостоверению полномочий регистрирующего ТСЖ лица. Нотариус делает запись в реестре, но при этом не должен подшивать копии документов, и наша работа впоследствии осложняется из-за этого. Также не требуется личного присутствия заявителя, подающего документы на регистрацию ТСЖ, их можно прислать путем почтового отправления, что также затрудняет работу правоохранительных органов. При такой пересылке подпись и печать нотариуса часто являются поддельными. Комплект документов направляется по почте, что и приводит к смене руководства ТСЖ. Проверять подлинность печати и подписи нотариуса регистрирующие ТСЖ органы не обязаны". При этом Александр Михайлов отметил, что нотариусы не вступают в сговор с рейдерами, потому что, имея высокие зарплаты, дорожат своими местами.
Александр Михайлов отметил, что за 2012 год его ведомство рассмотрело порядка 6 обращений граждан о фактах рейдерских захватов ТСЖ и всего по 1 случаю в Центральной районе Санкт-Петербурга возбуждено уголовное дело.
"Чтобы возбудить любое дело в связи с хищениями бюджет средств, нам необходим обсчет ущерба, который был причинен действиями должностных лиц либо коммерческих организаций, например, производивших ремонт, - сказал Александр Михайлов. - В городе попросту не хватает специалистов, которые могли бы провести такой обсчет. На базе того же жилищного комитета следовало бы создать для этого отдельное подразделение с учетом того, что мы имеем дело с нарушениями массового характера в данной сфере. И там должно быть 3-4 человека. которые работали бы только с ГУ МВД. И тогда мы будем более эффективно устранять проблемы, связанные с хищениями и недобросовестным ремонтом крыш. Мы знаем адреса, где что-то не так, но мы пробуксовываем, потому что не можем все это обсчитать".
Начальник отдела по работе с объединениями собственников жилья Жилищного комитета Санкт-Петербурга рассказала о вопиющем случае рейдерского захвата ТСЖ "Купчинское": двойные квитанции со стороны ТСЖ "Купчинское" продолжают поступать гражданам до сих пор, хотя, казалось бы, власти разобрались в этом случае.
По словам Евгении Елагиной, это не единственная "болевая точка" в городе, где люди продолжают получать двойные и тройные квитанции. "Мы разработали особый порядок передачи домов в управление в Санкт-Петербурге, - сказала Евгения Елагина. - Установлены он был, чтобы мы и вычислительный центр жилищного хозяйства понимали, кто является легитимной управляющей компанией. Налоговые органы регистрируют ТСЖ как грибы без подтверждения легитимности поданных документов. Поэтому нами была введена типовая межведомственная форма N С-1а. У кого такой документ есть, тот и прав. Первые такие протоколы были подписаны жилищными агентствами. В 2008 100% домов было передано управляющим компаниями и ТСЖ, а теперь те дома, которые меняют способ управления, взаимодействуют без вмешательства жилищного комитета. Если форма N ОС-1а не передана, то никто с новой организацией не будет иметь дело. Это дало возможность предотвратить огромное количество конфликтов, которые возникают вокруг борьбы за управление многоквартирными домами".
Кроме того, Евгения Елагина сообщила, что возглавляемый ею отдел предлагает вернуться к практике регистрации ТСЖ органами юстиции. "В те годы, когда учреждение юстиции регистрировала ТСЖ, их появлялось всего по несколько штук в месяц, - сказала Евгений Елагина. - А налоговая регистрирует их ежемесячно по 500 штук валом. По закону надо смотреть, нет ли зарегистрированного ТСЖ в данном доме. Но у налоговой нет таких полномочий". По мнению Евгении Елагиной, следует направить в Государственную думу РФ предложение по доработке законодательства в части регистрации ТСЖ. Кроме того, существует некоторая неразбериха в части правил, регулирующих деятельность различных видов ЖСК.
"Надо, чтобы раздел, регулирующий деятельность ЖСК, распространялся на жилищные накопительные кооперативы, а на кооперативы с паевыми взносами распространялись правила, регулирования деятельность ТСЖ, - сказала Евгения Елагина. - Кроме того, нет четкого понимания, как должны выглядеть смена расходов и доходов ТСЖ на год и как она должны исчисляться".
Порядок оформления сметы не определен, и "любая филькина грамота", по словам чиновницы, принимается судом как документ, подлежащий исполнению. "А там пишут все, что угодно, чтобы уводить деньги с содержания дома", - отметила Евгения Елагина.
Чиновница подчеркнула, что создать ТСЖ сегодня физически очень сложно, и их регистрируется мало. "Сейчас домовому комитету, который хочет уйти от жилкомсервиса, практически невозможно это сделать", - сказала Евгения Елагина.
В завершение круглого стола было принято решение создать рабочую группу при Уполномоченном по правам человека в Санкт-Петербурге, которая займется разработкой предложений о внесении изменений и дополнений в действующее законодательство, регулирующее жилищную сферу.