Народная любовь к японской культуре теперь может не ограничиваться поеданием суши и чтением книг Харуки Мураками: со вчерашнего дня Банк Москвы начал выдавать ипотечные кредиты в японских иенах по беспрецедентно низкой для России ставке — 6% годовых. Это позволит банку давать в долг намного больше, нежели по кредитам в других валютах. Эксперты говорят, что брать такой кредит выгодно. Но лишь в том случае, если клиент сможет погасить его быстро — за 2–5 лет.
ОАО «Банк Москвы» входит в пятерку крупнейших кредитных организаций России. У него 102 тыс. корпоративных и 8,2 млн. частных клиентов, а филиальная сеть насчитывает 362 подразделения. Это не первая ипотечная программа банка в экзотической валюте: в апреле 2007 года он начал выдавать жилищные кредиты в швейцарских франках под 7–7,4% годовых.
Теперь же к ипотеке во франках присоединится ипотека в другой необычной для россиян валюте — в иенах. Покупателям квартиры на вторичном рынке банк готов выдавать кредиты в иенах под 6% годовых. Если же приобретаемая квартира находится на этапе строительства, то процент выше — 7,5%. Погашение кредита происходит в рублях, по льготному курсу, отличающемуся от того, который принят в обменниках банка, — курс ЦБ плюс 0,5%. Получить кредит в японских иенах можно до 15 апреля 2008 года. Банк надумал сначала «обкатать» эту программу, и, если эксперимент окажется удачным, продолжит выдавать подобные кредиты.
Лицом к Востоку
Причин введения Банком Москвы (БМ) «японской» ипотеки несколько. Первая — вдохновляющие результаты эксперимента ипотеки в швейцарских франках. Банк Москвы первым в России начал выдавать кредиты в этой валюте, и начал удачно: за 7 месяцев (с мая по ноябрь 2007 года) портфель его жилищных займов в швейцарской валюте превысил 4 млрд. рублей. Изначально банк предполагал выйти на эту цифру только к концу минувшего года. Кредитование во франках, очевидно, понравилось гражданам, поскольку совокупный ипотечный портфель БМ благодаря этому новшеству за год вырос почти в 3 раза, составив 14 млрд. рублей, при этом 30% портфеля приходится именно на кредиты во франках. Розничный же портфель — только в 2,2 раза. Поэтому немудрено, что в 2008 году руководство банка снова сделало ставку на ипотеку.
Заграница нам поможет. Не та, так другая
Вторая причина — это поиск новых способов оживить замирающий ипотечный рынок. Дело в том, что в 2007 году ипотечных кредитов было выдано меньше, чем в 2006. Такое произошло впервые с момента активного развития ипотеки, утверждают в аналитическом центре IRN. Во многом виной тому кризис ликвидности на мировых финансовых рынках, разразившийся в августе 2007. Наши банки привыкли занимать за рубежом. Но как только начались проблемы, их зарубежные коллеги подняли ставки на привлекаемые ресурсы (приблизительно на 2 п. п.). Это привело к удорожанию российской ипотеки: в среднем цены выросли 1,5–2%.
За дешевыми средствами Банк Москвы отправился в Японию — занять деньги у одного из местных банков. Иена сейчас — одна из самых дешевых валют. Например, месячная ставка LIBOR (средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам) в иене составляет 0,7%, в то время как в долларах — 4%, в евро — 4,2%. Название японского партнера БМ держит в секрете. Не разглашает он и условия привлечения. Известно лишь, что объем сделки составляет несколько десятков миллионов долларов, или несколько миллиардов иен.
Джинн из японской бутылки
Поиски новых форм кредитования связаны ещё и с непомерно высокими ценами на жилье. Их рост во многом спровоцировала… ипотека. А точнее — её бурное развитие в 2005–2006 годах (в 2006 году рост цен на квартиры составил 100%, свидетельствуют данные IRN). За счет заемных средств увеличился платежеспособный спрос населения. Цены на жилье взлетели, и представители среднего класса снова потеряли возможность покупать квартиры с помощью ипотеки. «Проблема не в том, что людям не нужна ипотека. Просто большинству из них при нынешних ценах на квартиры заемных денег все равно не хватает», — делают вывод аналитики IRN.
А тут как раз Банк Москвы со своей ипотекой в иенах, которая, по словам директора блока «Розничный бизнес» БМ Аллы Цытович, позволит решить эту проблему. Арифметика такова. Сегодня средняя ставка по рублевым займам составляет 12% годовых. «Это значит, что семья с доходом 45 тыс. рублей при первоначальном взносе 10% и сроке кредитования 10 лет может взять порядка 2,2 млн. рублей», — объясняет Цытович. Если при этом снизить ставку до 6%, то максимальная сумма кредита составит где-то 2,83 млн. рублей. Таким образом, жилье в первом случае будет стоить максимум 2,4 млн. рублей, а во втором — порядка 3,2 млн. рублей, резюмирует она.
Восток — дело тонкое. Как и его валюта
У медали есть и обратная сторона — валютные риски, о которых, впрочем, Банк Москвы предупреждает клиентов. «Из-за высокой волатильности (изменчивости курса) иены заемщик рискует тем, что выплаты по кредиту могут составить всю его зарплату, а то и больше, — говорит руководитель консультативных программ IFC в сфере жилищного кредитования Елена Клепикова. — Лично я ипотеку в иенах не взяла бы». Похожее мнение и у директора по маркетингу банка Delta Credit Ольги Базановой. «Я вижу только один плюс: за счет относительно небольшой ставки можно взять большую сумму кредита и, соответственно, купить большую и лучшую квартиру. Но если курс иены к рублю вырастет, а вероятность такого развития событий очень велика, в будущем заемщик рискует переплачивать. Сегодня выгоднее всего брать кредиты в долларах», — утверждает она, добавляя, что ввод ипотеки в иенах — это красивый маркетинговый ход.
По мнению других экспертов, брать ипотеку в иенах выгодно, если клиент имеет возможность погасить кредит за 2–5 лет. «В противном случае, если кредит долгосрочный, от 10 лет и выше, никто не знает, чем обернется для него эта сделка: приобретением или потерей», — говорит Игорь Жигунов, зампредправления Городского ипотечного банка. Впрочем, по прогнозам Аллы Цытович, даже при максимальных колебаниях иены ставка по кредитам в ней все равно будет ниже, чем в других валютах. Как поведет себя иена в будущем, Банк Москвы предсказывать не берется, отдавая это непростое занятие на откуп клиентам. Но готов ознакомить их с тем, как вела себя японская валюта в последние годы.